Les taux des prêts immobiliers ont de nouveau augmenté en juin, atteignant en moyenne 3,27 % hors assurance, selon les chiffres publiés par la Banque de France. Cette progression marque un retour aux niveaux observés en février 2025, après une période de relative stabilité au printemps. Le marché du financement immobilier montre des signes de tension, même si la production de crédits reste soutenue.
La hausse des taux d’intérêt immobilier s’accélère au deuxième trimestre
Le marché du crédit immobilier traverse une phase de recomposition. Après une décrue spectaculaire entamée en 2025 et des taux moyens tombés sous la barre des 3 %, les banques ont progressivement révisé leurs barèmes. En juin, le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers s’établit à 3,27 % hors assurance, un niveau plus atteint depuis février 2025. Cette remontée s’explique en partie par la persistance d’une inflation sous-jacente et par l’incertitude économique liée aux tensions géopolitiques au Moyen-Orient.
Concrètement, pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans, la mensualité hors assurance passe d’environ 1 350 euros à 1 420 euros entre mars et juin. Sur la durée totale du prêt, cette différence représente près de 17 000 euros d’intérêts supplémentaires. Les candidats à l'achat doivent donc intégrer cette variable dans leur plan de financement, d’autant que les banques ajustent leurs offres commerciales chaque mois.
Un plateau printanier suivi d’une nouvelle accélération
Le mouvement haussier a connu une pause entre avril et mai, laissant espérer une stabilisation. Les chiffres de juin ont toutefois confirmé la tendance : les taux d’intérêt moyens ont augmenté de manière significative sur toutes les durées. Sur 15 ans, les meilleurs profils empruntent désormais à 3,45 %, contre 3,30 % au printemps. Sur 25 ans, la moyenne atteint 3,60 %, avec des pointes à 3,80 % pour les dossiers les plus fragiles.
Cette dynamique s’explique par la stratégie des banques, confrontées à une augmentation de leurs coûts de refinancement. Après avoir proposé des offres très compétitives pour attirer les emprunteurs au premier trimestre, elles recentrent désormais leurs efforts sur les dossiers jugés les plus sûrs. Les primo-accédants avec un apport limité sont particulièrement exposés à cette évolution.
La production de crédits immobiliers atteint des niveaux records en juin
Malgré cette hausse des taux, la production de crédits ne faiblit pas. Les sommes empruntées, hors renégociations, ont atteint 13,2 milliards d’euros en juin, un montant qui n’avait pas été enregistré depuis octobre 2025. Ce chiffre surprend dans un contexte de durcissement des conditions d’emprunt, mais il s’explique par la volonté des ménages de concrétiser leurs projets avant une hausse annoncée des prix dans certaines zones urbaines.
Le marché immobilier montre ainsi une résilience remarquable. Les volumes de transactions restent soutenus, portés par une demande qui ne se dément pas, particulièrement dans les villes moyennes. Les acheteurs qui avaient retardé leur projet depuis l’automne 2025 reviennent sur le marché, anticipant que les taux d’emprunt pourraient continuer à grimper dans les prochains mois.
Les banques, toutefois, commencent à adopter une posture plus sélective. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a signalé un recul des indicateurs avancés de production, laissant présager un infléchissement dès le mois de juillet. Le professeur Michel Mouillart évoque un « retournement » après une période d’« atterrissage », soulignant que les conditions actuelles ne sont pas comparables à celles des mois fastes de 2018-2022, où les taux ne dépassaient pas 1,5 %.
Un coût total du crédit en hausse sensible
Tous frais compris, la facture s’alourdit. Pour un prêt de 100 000 euros sur 20 ans, le taux effectif global atteint 3,97 % au deuxième trimestre, assurance et frais annexes inclus. Cela représente environ 45 000 euros d’intérêts sur la durée totale, soit près de 10 000 euros de plus qu’il y a un an. L’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de courtage pèsent lourd dans le calcul.
Pour un investissement locatif, cette hausse a un impact direct sur la rentabilité. Un bailleur empruntant 200 000 euros sur 20 ans voit son rendement net diminuer d’environ 0,5 point, si les loyers n’augmentent pas en parallèle. Les stratégies d’investissement doivent donc être repensées, sachant que les mesures de défiscalisation évoluent également en 2026.
- 🏦 Les banques ont supprimé plusieurs offres préférentielles dans leurs barèmes d’août
- 📉 Le taux moyen de 3,27 % hors assurance reste inférieur au pic de 4 % touché début 2024
- 💶 Les sommes empruntées en juin atteignent 13,2 milliards d’euros, un niveau historique hors périodes de taux très bas
- 📊 L’assurance emprunteur représente en moyenne 0,5 % du capital emprunté
- ⏳ Les délais d’obtention d’un prêt s’allongent, avec une moyenne de 45 jours en juin
Les perspectives pour un achat immobilier dans ce contexte
Face à cette remontée des taux d’intérêt, les stratégies d'achat évoluent. Beaucoup d’emprunteurs choisissent de réduire la durée de leur prêt pour limiter le coût total, malgré des mensualités plus élevées. D’autres privilégient la négociation avec les banques pour obtenir une décote sur les frais de dossier ou l’assurance emprunteur, qui peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Le contrôleur de la Banque de France, Emmanuel Moulin, a précisé le 24 juillet que « les taux restent à des niveaux raisonnables », alors que les banques « ajustent leur politique commerciale ». Cette déclaration intervient dans un contexte où les établissements bancaires ont récemment retiré plusieurs offres marketing, comme le confirme Caroline Pasquereau du courtier Empruntis.
Le cas des villes moyennes, nouveau terrain de jeu
Dans les villes moyennes comme Bourges ou Nevers, les prix au mètre carré restent modérés, souvent inférieurs à 2 000 euros. Un achat de 150 000 euros sur 20 ans, avec un apport de 15 %, semble encore accessible malgré la hausse des taux d’intérêt. Ces marchés attirent notamment des jeunes actifs en télétravail, désireux d’échapper aux prix parisiens et lyonnais.
Cette tendance illustre un basculement durable du marché immobilier. Les métropoles régionales comme Nantes ou Bordeaux voient leurs prix se tasser, tandis que les communes périphériques enregistrent une hausse de la demande. Pour les investisseurs, cela signifie de nouvelles possibilités de plus-values à long terme, à condition de bien calibrer le taux d’endettement.
Le coût du crédit immobilier selon les durées d’emprunt
La répartition des taux par durée montre des écarts significatifs. Les prêts sur 15 ans s’établissent en moyenne à 3,35 %, tandis que ceux sur 20 ans atteignent 3,50 % et ceux sur 25 ans 3,65 %. Ces chiffres, toutes durées confondues, reflètent la prudence des banques face à l’incertitude économique. Les emprunteurs optant pour des durées plus courtes bénéficient d’un coût global moins élevé, mais des mensualités plus lourdes.
Pour les dossiers les plus solides, des écarts restent possibles. Un apport de 30 % ou des revenus confortables permettent de décrocher des conditions plus avantageuses, parfois inférieures à 3,10 % hors assurance. Les courtiers notent toutefois une raréfaction des offres à haut risque depuis la mi-juin. La capacité des banques à individualiser leur offre dépend de leur propre stratégie de collecte et de leur besoin d’afficher une production soutenue dans un contexte d’inflation toujours présente.
Cette situation n’est pas sans rappeler celle de 2023, lorsque les taux avaient franchi la barre des 4 %. Elle s’en distingue toutefois par une production de crédits beaucoup plus dynamique et des conditions économiques moins dégradées. Les ménages qui hésitent aujourd’hui peuvent légitimement s’interroger sur l’opportunité d’attendre une stabilisation ou de concrétiser leur projet dans l’immédiat.
La reprise de l’ascension des taux d’intérêt en juin s’inscrit dans une tendance plus large de normalisation des conditions de financement. Entre la fin des taux très bas de 2022 et les sommets de 2024, le marché a connu des variations importantes. La situation actuelle ne constitue pas un choc, mais plutôt un lissage progressif qui incite à la prudence et à une préparation rigoureuse des dossiers.
Noah Boulanger a commencé dans la presse régionale avant de se spécialiser dans les sujets patrimoniaux et immobiliers. Dix ans sur le terrain lui ont appris à vulgariser sans simplifier. Il suit de près les marchés locatifs et les réformes du crédit immobilier.
